客户太多记不住？房源太多管理难？Coco帮你忙

经纪人的两大内耗

做房产经纪人，有两件事最耗神：

一是客户太多，记不住。这个客户预算多少、想看哪个区、上次聊到哪了；那个客户三天没跟进，是不是已经去看别的盘了——人一多，全乱。

二是房源太多，管理难。同一套房录了两遍，价格改了找不到记录，房东电话要翻半天微信——盘一多，全混。

Coco（可可）是一个跑在飞书里的房产智能体，定位就是"经纪人的客户和房源管家"。当前版本内置 90 多个房产工具，全部通过飞书对话调用，不用装 App、不用学命令。这篇文章不泛泛罗列功能，就围绕上面两个痛点，讲清楚 Coco 具体怎么解决。

一、客户太多记不住？Coco 替你记住每一个人

1. 一段话丢过去，自动登记入库

经纪人给客户建档，习惯是发一大段话："张先生，手机 138xxxx，预算 300 到 500 万，想买朝阳区三居室，从抖音来的。"Coco 直接从这段话里抽取字段入库——"300-500 万"自动换算成 3000000 元，"4 室 2 厅"自动拆成户型字段，客户类型、来源、意向区域各归各位。缺的字段留空标注"未提供，可后续补充"，只对必填的姓名问一句，不逐项追问。

2. 建档先查重，同一个人不进两次门

客户登记最大的隐患是重复建档：同一个手机号建了两条，跟进记录各写各的，回头自己都搞混。Coco 在录入前按手机号（解密后）→ 微信号 → 姓名 + 客户类型自动查重，命中已存在的客户时不静默重复建档：

后来修改客户手机号、微信号时，同样会先查重——防止从"后门"制造重复客户。

3. S/A/B/C 分级，跟进周期写死

客户按意向度分四级，跟进周期固定，等级直接驱动后面的提醒和预警：

4. 需求变了，它比你记得清楚

客户改预算、换区域，Coco 自动把变更写进历史记录，随时可查"这位客户的需求是怎么一步步变的"。两个主动预警：

• 客户预算上限下调超过 30%，Coco 会提醒你"客户很可能在别处看到了更便宜的房子"，建议主动联系确认；
• 意向区域更换，同样会提示"留意需求方向变化"。

5. 该跟进的客户，主动推到你的飞书

这是"记不住"的兜底。逾期未跟进的客户自动进清单；长期无互动的客户自动降级——S 级超 5 天降 A，A 级超 10 天降 B，B 级超 30 天降 C，降级记录留痕可查。另有三个更细的工具：

• 流失预警：综合最后跟进时间、带看后沉默、等级加权打分，点名"快凉了但还能救"的客户，并给出挽回话术建议；
• 阶段滞留：强意向阶段停留超 7 天、已看房超 14 天、谈判超 7 天没推进的客户，逐一列出并给推进建议；
• 意向度评分：按等级、带看次数、跟进活跃度、预算明确度给每个客户打 0-100 分，排名一看就知道先抓谁。

定时任务默认关闭，对 Coco 说一句"开启定时任务"即可开启：09:00 上班早报、10:00 与 17:00 逾期提醒、12:30 机会提醒、20:30 收工小结、周一 08:30 周报，全部推到飞书。

6. 录入即匹配，每个客户都有房源

客户登记完成，Coco 自动跑一轮匹配，把符合需求的房源连同推荐理由直接报给你，不用再问"要不要匹配"。要一次性给所有客户推荐时，用批量匹配：每个客户一行，完全匹配 / 接近匹配 / 无匹配由系统判定，汇总数字由代码统计，不靠模型口算——避免"说完全匹配 12 位、明细只有 11 行"这类错。

匹配口径是硬规则：租房客户只推租房源，买房客户只推买卖房；预算、户型是硬过滤；客户指定区域时，该区域的房源一律排前；超预算的房源会明确标注"超预算"。

7. 广告费花在哪，一笔一笔算得清

客户来源按安居客 / 贝壳 / 抖音 / 转介绍 / 门店 / 58 登记，渠道统计自动汇总每个渠道的来客数、分级分布、成交数和成交率。哪个渠道来客多、哪个渠道成交率高，投广告前先看这个。

二、房源太多管理难？Coco 把每一套都管得清清楚楚

1. 录入自动规范化，不用自己凑格式

同样一段话发过去，Coco 自动入库："185 万"换算成 1850000 元，"128 平"换算成 128㎡，"16 楼"归一成"16 层"，"朝北"归一成"北"。更省事的是楼层自动推断：标题里有房号（7 号楼 2 单元 1602），系统按"楼层 + 户号"的常规编号规则推出 16 层，并把推断依据一并给你核对；推不出来就留空，绝不臆造。

2. 判重按"身份"，不按标题字面

同一套房发两遍，标题写法往往不一样——"海口美兰区海甸岛恒大美丽沙 3 号楼 1 单元 1602"和"恒大美丽沙 3 栋 1 单元 1602"，人眼知道是一套，逐字比对就会漏。Coco 的判重口径是身份要素对齐：

命中重复时不落库，给三档选项：① 合并更新（update_property）② 只补空缺（fill_missing_only=true，库里已有的一律不动）③ 确实是另一套（force=true 强录）。只有"疑似重复"（同小区同面积但房号不全等三种情况）才照常录入并附一句提示，请你确认。

3. 查房源，一次给全，不拼表

问"262 栋 1009 那套房什么情况"，Coco 一次返回：全部字段 + 单价（总价 ÷ 面积自动计算，保留两位小数，改价后自动重算）+ 业主姓名和完整联系方式 + 图片 + 调价记录。标题对不上时，列出最接近的候选请你确认编号，不会拿别的房源冒充答案。

4. 批量去重，先预演再动手

房源攒到几百套，里面难免有重复。去重工具的工作方式是：先 dry_run 预演，把每组重复（保留哪条、删哪条、被删项的独有信息是什么）列给你看；确认后才执行。保留优先级固定为在售 > 在租 > 已售 → 信息最完整（业主、图片权重高）→ 最早录入，执行时可选"先把被删项的独有信息并到保留项再删"——只补空缺、不覆盖，业主关联和图片都不丢。有关联带看、成交、跟进记录的，一律跳过并说明原因。

5. 价格变动全程有记录，降价自动捞回客户

每套房带调价历史，改过几次、累计变动多少，随时可查。更有用的是降价提醒：系统扫描近期降价的房源，反匹配"预算差一点就够得着"的客户，直接给出联系建议——房子降了 5 万，哪位客户现在够得着了，一目了然。客户看中的房被抢或下架，还有"一键平替"：按同小区、同户型、同价位找贴近度排序的替代清单。

6. 业主信息跟着房源走

录房源时一步登记业主（姓名 / 电话 / 微信，电话加密存储，同一业主自动复用不重复建），之后按房源反查业主联系方式，或者按姓名同时查客户和业主两张表。出租房源还可以登记租客要求（不吸烟、办居住证、学生优先），匹配租客时要求冲突的直接排除。

7. 从管理到出手，营销物料一键出

房源管清的同时，Coco 直接接营销出口：朋友圈海报（多款模板，出图前会把缺的信息一次问齐，不先出图再补问）、九宫格大图、朋友圈 / 贝壳 / 安居客 / 58 发布文案、30 秒卖房口播脚本（抖音 / 视频号两种风格）。

除了这两件事

Coco 还覆盖经纪人的完整日常工作流：带看预约与结果记录（带看后自动安排回访提醒）、定金到交房的五阶段成交单推进、贷款月供 / 税费 / 投资回报计算、城市购房政策联网查询、话术库、周报月报与市场简报。定时任务只提醒、不代办——Coco 不替经纪人跟进、带看、成交。

使用示例

你: 帮我添加客户张三，预算300-500万，想买朝阳区三居室
Coco: 已添加客户张三
     - 预算：300-500万
     - 需求：3室，朝阳区
     - 等级：C级（初步接触）
     库里有 3 套房源符合需求，最匹配的是……

你: 有没有合适的房源推荐给张三？
Coco: 根据张三的需求推荐：
     1. 望京新城精装三居 - 450万（完全匹配）
     推荐理由：价格符合预算、户型匹配、区域匹配

你: 恒大美丽沙3栋1单元1602 再录一遍
Coco: 该房源已存在（id=12）。同一套房不重复录入，请选择：
     ① 合并更新 ② 只补空缺 ③ 确实是另一套（强录）

你: 看看今天需要跟进什么
Coco: 每日早报
     - 2 位 S 级客户待跟进
     - 1 位客户预算下调 40%，建议主动联系

登记客户、推荐房源、判重拦截、跟进提醒，全部在飞书对话里完成。

项目地址与安装

• 仓库地址：Gitee · GitHub
• 完整安装、配置、备份、迁移手册见博客《Coco（可可）房产智能体》

国内服务器（Gitee 源）：

curl -fsSL https://gitee.com/LYH-Gini/coco-real-estate-agent/raw/master/install.sh -o install.sh && bash install.sh

海外服务器（GitHub 源）：

curl -fsSL https://raw.githubusercontent.com/LYH-Gini/coco-real-estate-agent/master/install.sh -o install.sh && bash install.sh

总结

客户记不住、房源管不清，本质都是"该数据库管的事，靠人脑和微信收藏夹在管"。Coco 把这两件事接过来：客户侧做到记得住（查重、分级、变更追踪）、提醒到（逾期、降级、流失预警）、配得准（硬规则匹配）；房源侧做到录得进（自动规范化、身份判重）、查得到（详情一次给全）、理得清（批量去重、价格追踪）。经纪人把时间花在带看和成交上，剩下的交给 Coco。